Налоговые тонкости: шпаргалка для тех, кто сдает квартиры посуточно
Мне несказанно повезло: на меня свалилось наследство. Тетушка вышла замуж и уехала на МПЖ в Крым, а мне подарила свою однушку в Крылатском. Пока я живу с родителями, так как учусь в вузе, и не хочу заморачиваться с бытом. Стал сдавать квартиру знакомым, чтобы копить на будущее. А друзья в один голос советуют сдавать ее не на месяц, а посуточно, говорят, так больше денег получаешь. Но, как я понимаю, это жуткая запара. Подскажите, выгодно ли сдавать на сутки или это все сказки? Интересует: с чего начать, сколько времени потребуется, не приедет ли налоговая? Вадим С.
Сдача квартир посуточно — бизнес для сегодняшней Москвы актуальный и весьма прибыльный. Тем более что «начальный капитал» в виде квартиры в неплохом районе у вас уже есть. Конечно, в этом деле, как в любом другом, есть свои подводные камни. Разобраться, что к чему в сфере краткосрочной аренды, и как она регулируется системой налогообложения, вам помогут подсказки портала наЧас.ру
С чего начать?
Доход в бизнесе на посуточной аренде в первую очередь зависит от расположения квартиры.
Первым делом вам нужно понять, сколько вы можете запросить за краткосрочную аренду своей новоприобретенной квартиры. Проанализируйте сайты на тему «как сдать квартиру посуточно в мск официально» в вашем районе.
Сегодня жилплощадь с хорошим ремонтом можно найти по 2500-3000 рублей за ночь. Вряд ли вам удастся сходу обеспечить ежедневное бесперебойное заселение, поэтому берем 20 дней — итого получается 50-60 тысяч рублей в месяц. Даже если отнять расходы на рекламу, уборку, мелкий ремонт, страховку и прочее, все равно выходит гораздо больше, чем при долгосрочной аренде («однушку» в Москве можно снять в среднем за 30 000 рублей в месяц).
Доход в бизнесе на посуточной аренде в первую очередь зависит от расположения квартиры. В центре города, рядом с крупными офисными и выставочными центрами, вузами, стадионами простоя никогда не будет: выставки, конференции и соревнования проходят круглый год, и их участникам всегда нужна крыша над головой. Вокруг таких мест цена краткосрочной аренды стабильна в любой сезон.
Супермаркет, парк, торговый комплекс с кинотеатром, а также консъержка, лифт и мусоропровод в доме — все это дополнительные бонусы для клиента. В следующий раз он обязательно вернется к вам, оставив хороший отзыв и посоветовав ваш вариант знакомым.
Если анализ проведен — пора действовать: напишите толковое объявление, акцентировав достоинства вашего объекта, разместите его на всех популярных специализированных сайтах и в социальных сетях, периодически обновляйте вашу рекламу.
Но приготовьтесь к тому, что везде будут свои условия: комиссия с каждого заказа, процент для клиента, оплата по тарифу и т. д. На специализированном портале краткосрочной аренды жилья наЧас.ру создана прозрачная система между вами и конечным клиентом, поскольку звонок о бронировании происходит напрямую, без посредников.
Посмотрите, как выглядят объявления на нашем сайте, чтобы создать свое:
ул. Девятая Рота, д. 16, стр. 4 Москва, ул. 2-я Парковая, д. 12 Красного Маяка ул., д.15 Цветной бульвар, д. 9 Ковров пер., д. 4, корп. 2 Мурманский пр-д, д. 18 Большой Сухаревский пер., д. 13, стр. 2, этаж 3 ул. Красноармейская, д. 10, корп. 2 Нужен ли договор?
Грамотно составленный договор найма дает собственнику дополнительные рычаги воздействия на жильцов.
Краткосрочную аренду жилья не зря сравнивают с минным полем — сделки здесь совершаются часто и быстро, что привлекает в эту сферу немало мошенников. Грамотно составленный договор найма дает собственнику дополнительные рычаги воздействия на жильцов, а в случае того или иного ЧП позволит вам предъявлять претензии и возместить ущерб.
Поэтому при посуточной аренде с каждым гостем обязательно подписывайте договор найма жилого помещения. Чем больше нюансов будет в нем отражено, тем больше шансов, что вы получите квартиру обратно в приличном виде. В договоре должны содержаться:
- Паспортные данные об арендодателе и арендаторе
- Предмет договора с указанием адреса квартиры и времени проживания
- Время заселения и освобождения помещения
- Цена за сутки и за весь период
- Права и обязанности сторон
Пропишите сроки внесения оплаты аренды и коммунальных платежей, назначьте штрафы за просроченные платежи, компенсацию расходов при порче имущества, запретите сдавать квартиру в субаренду. Составьте перечень передаваемого имущества с указанием его стоимости, а также акт приема-передачи квартиры, и только после этого отдавайте ключи.
Плати налоги и не бойся соседей
Если посуточная сдача квартиры стала вашим постоянным бизнесом, то его придется оформить официально.
Сдавать квартиру посуточно и не платить налоги — большое искушение (по некоторым данным, сегодня 98% россиян получают доход от сдачи жилья тайком от государства). Но если посуточная сдача квартиры стала вашим постоянным бизнесом, то его придется оформить официально, особенно если речь идет о нескольких объектах недвижимости.
Практически с любого дохода нужно платить налог — хоть с выигрыша в лотерею, хоть с гонорара за нарисованный логотип. Налоговая не дремлет! Эта служба имеет широкие полномочия для выявления «уклонистов» среди тех, кто сдает квартиры в наем. В один «прекрасный» день налоговики могут нанести визит и вам.
Откуда узнают? Да от недовольных соседей, или от слесаря ЖЭКа, или от участкового, вызванного утихомирить дебош в «интересной» квартире. Кстати, МВД и Федеральная налоговая служба договорились совместно «повышать налоговую дисциплину» россиян. Налоговики могут получить нужные им сведения из банка, куда арендодателю приходят платежи за краткосрочную аренду, сотрудники даже сами могут «снять» жилье в наем, прикинувшись туристами. Порой «сдают» хозяина и сами арендаторы, если тот не соглашается на какие-то их условия.
Поэтому лучше легализоваться. Иначе вы превратитесь в представителя теневого бизнеса и можете в одночасье стать фигурантом уголовного дела. Заплатить штраф до 300 тысяч рублей, а то и угодить за решетку на срок до 1 года вполне реально при злостном нарушении требований системы налогообложения — если собственник три года подряд не платил налоги на сумму более 900 тысяч рублей (статья 198 УК РФ).
Но чаще всего «уклонистов» привлекают к административной ответственности и выплате основной суммы долга, штрафа и пени. Взыскать эти деньги можно только в судебном порядке. Штраф составит 20% от неуплаченной суммы налога (ст. 122 НК РФ), а если суд докажет, что гражданин уклонялся от уплаты умышлено, то 40%. Штраф за непредставление налоговой декларации равен 5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, пеня — 1/300 ключевой ставки ЦРБ за каждый день просрочки.
При повторном нарушении штрафы придется оплатить в двойном размере. Несколько лет назад суд Москвы приговорил собственника за неуплату налогов к штрафу в 100 тысяч рублей.
Сколько «стоят» недоимки?
За умышленную неуплату придется раскошелиться.
Юрист Сергей Болдин, который тоже сдает жилье в Москве, советует делать это «в белую». А для убедительности предлагает посчитать размер всех штрафных санкций. Допустим, в 2018 году вы получали со своей квартиры в среднем по 30 000 рублей в месяц (возьмем по минимуму) — за год выходит 360 тысяч рублей. С них нужно заплатить НДФЛ: 13% составит 46 800 рублей. До 30 апреля 2019 года вы должны были подать налоговую декларацию, а до 15 июля — перечислить сумму налога в бюджет.
Не заплатили? Если налоговая инспекция 15 июля каждого года выявит нарушение, то просрочка представления декларации составит 15 месяцев. Штраф за это считают так: 5% × 46 800 рублей × 15 месяцев = 35 100 рублей. Поскольку сумма превышает 30% от суммы неуплаченного налога (ст. 75 НК РФ), штраф составит 30%, то есть 14 040 рублей. За умышленную неуплату заплатите еще 40% (18 720 рублей) плюс пеня — 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки. И, конечно, сам налог — 46 800 рублей. Итого вы потеряете свыше 80 тысяч рублей, причем сумма штрафа будет расти с каждым днем неуплаты.
Не думайте, что на подачу налоговой декларации придется потратить кучу времени — заполнить документ можно в личном кабинете на сайте ФНС или через портал Госуслуг (для этого понадобится электронная подпись).
Варианты налогообложения
Первый вариант
Для сдачи квартир в аренду предусмотрено четыре системы налогообложения. Самая распространенная — собственник заключает с жильцами договор как физическое лицо и платит НДФЛ в размере 13% от суммы полученного дохода. Подавать декларацию о доходах необходимо до 30 апреля следующего года, платить налог — до 15 июля следующего года.
Если вы, к примеру, в этом году сдавали свое жилье в краткосрочную аренду за 3000 рублей в сутки, а заселение составило в среднем 18 дней в месяц, то за год набежит 648 тысяч рублей. Умножьте на 13% — и получите сумму НДФЛ, которую необходимо заплатить: 648 000 × 13% = 84 240 рублей.
Второй вариант
Арендодатель может зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (ИП) и выбрать упрощенную систему налогообложения (УСН). В этом случае налоговая ставка равна 6%. Система «доходы минус расходы» со ставкой 15% для арендодателей невыгодна.
ИП должен раз в год уплачивать страховые взносы (5 840 рублей в год), взносы в пенсионный фонд и в фонд обязательного медицинского страхования (26 545 рублей). Их размер не зависит от того, получили вы в этом году прибыль или нет. Если годовой доход ИП превышает 300 тысяч рублей, предпринимателю придется направить в пенсионный фонд еще 1% от суммы дохода. Если же ваше ИП не имеет штата сотрудников, то вы вправе вычесть из налога сумму страховых взносов. А если взносы превысили налог, его можно не оплачивать.
К примеру, в месяц вам удается заработать на сдаче квартиры 40 000 рублей, в год выходит 480 000. Как ИП вам нужно уплатить взносы на сумму 34 185 рублей. Налоги (6% от 480 000 рублей) составят 24 000 рублей, и их не нужно платить! Ведь это меньше суммы страховых взносов. То есть, как ИП вы заработаете на сдаче квартиры 445 815 рублей.
Юристы подчеркивают, что у перехода на УСН есть несомненные плюсы: пока выплаты поступают в Пенсионный фонд, вам начисляется трудовой стаж; если вы перестанете сдавать квартиру, ИП можно быстро закрыть. Но есть и минусы. Так, вам придется каждый квартал уплачивать авансовые платежи по налогу (последний — не позднее 30 апреля), страховые взносы платить до 9 января следующего года, а дополнительный 1% в пенсионный фонд (если надо) — до 1 июля следующего года.
Предпринимателю нужно будет каждый налоговый год заводить и вести книгу учета доходов и расходов, заказать печать и штамп, приобрести кассовый аппарат (около 10000 рублей), открыть лицевой счет в банке.
Кроме того, квартира, которую сдает в аренду индивидуальный предприниматель, используется в коммерческих целях, и вы, собственник, не сможете ее продать как физическое лицо. А, получив доход от ее продажи, вам нельзя будет использовать никаких имущественных налоговых вычетов, поясняет юрист Диана Маклозян.
Зарегистрировать ИП можно в любом филиале МФЦ. В пакет документов входят: паспорт, ИНН, заявление по форме № 21001 плюс квитанция об уплате госпошлины.
Третий вариант
Если у вас сдается лишь одна квартира, вы как ИП можете купить патент — в этом случае собственник уплачивает фиксированный налог единовременно. Его размер зависит от площади квартиры и ее расположения (рассчитать его, а также воспользоваться пошаговой инструкцией по получению патента можно на сайте ФНС).
Купить патент можно на срок от 1 до 12 месяцев. 1/3 от его стоимости надо оплатить в течение 90 дней после начала его действия, оставшиеся 2/3 — до завершения действия патента. Страховые взносы ИП надо уплатить до 9 января следующего года.
Годовой патент, к примеру, на квартиру до 50 квадратных метров в Крылатском стоит 18 000 плюс неизменные для ИП 36 238 рублей страховых взносов. Учет доходов нужно вести в специальной «патентной» книге. Минусы этого варианта — такие же, как и у ИП на «упрощенке».
Статус самозанятого не подойдет
С первого января 2019 года в Москве у арендодателей появился еще один способ честного заработка — налог на профессиональный доход, или статус самозанятого. В этом случае арендодатель платит налог с дохода за сдачу жилья всего 4%. Он освобожден от дополнительных взносов, бумажной волокиты, составления отчетов и деклараций. Увы, если вы сдаете жилплощадь посуточно, то эта схема вам не подходит. Придется воспользоваться вариантом с НДФЛ или платить 6% в качестве ИП.
Москвичи, занимающиеся бизнесом в сфере краткосрочной аренды жилья, утверждают: если правильно организовать работу и не вступать в «контры» с налоговым законодательством, за пару лет можно заработать еще на одну квартиру и расширить свой проект.
