Апартаменты или квартира для бизнеса посуточной аренды? 10 принципиальных отличий

Покупка недвижимости, как известно, является одним из самых удачных примеров выгодных инвестиций в бизнес. А все потому, что заветные квадратные метры практически никогда не падают в цене. Многие считают вложения в квартиры для сдачи в аренду символом финансового успеха человека. Трудно не согласиться. Однако зачастую инвесторы упускают из виду еще один вид недвижимости – апартаменты. Портал наЧас.ру расскажет, в чем главные отличия апартаментов от квартир, что на сегодняшний момент выгоднее покупать и какие подводные камни могут вас ожидать.

Квартира: что это?

Самым часто применяемым считают такое определение: квартира — это вид недвижимости, где имеется не менее двух комнат, оборудованных всем необходимым для проживания человека. Здесь обязательно должны быть водопровод, канализация, отопление, а также отдельный вход.

Общая площадь, количество этажей и местоположение — уже дополнительные параметры, благодаря которым рынок квартир обеспечен многообразием.

Но все же есть одно принципиальное отличие от любых других типов строений: квартиры являются частью жилищного фонда.

Апартаменты: что это?

Понятие апартаментов совсем недавно стало на слуху, и зачастую оно не отражает реальное положение дел и является искаженным в умах населения. Например, для многих апартаменты — то же самое, что и элитная квартира. Спешим развеять ваши предположения: связь между роскошной недвижимостью и апартаментами юридически отсутствует.

Апартаменты — отдельное помещение, оборудованное для жизни: кухней, ванной, туалетом и даже другими комнатами. По сути разницы с квартирой нет. Однако в российском законодательстве такой тип недвижимости не закреплен как часть жилищного фонда.

«Как так может быть?» — спросите вы. Дело в том, что апартаменты строят в административных зданиях: офисах, гостиницах. Изначально они предназначались работникам, которым в силу обстоятельств временно должно было предоставляться жилье. Ярким примером являются командировки.

Но к чему же относят этот тип недвижимости? Здесь все просто: раз это нежилое помещение, значит, коммерческое.

Понятия «квартира» и «апартаменты» теперь ясны, но как принадлежность к жилищному фонду сказывается на собственнике? Давайте разбираться.

Апартаменты и квартира: в чем разница

Отличие 1

О нем мы говорили выше, но акцентируем ваше внимание еще раз. Апартаменты юридически оформляются так же, как магазины, офисы и складские помещения, поскольку это часть нежилого фонда. Квартиры, напротив, — жилой фонд. Ниже — обстоятельства, которые вытекают из этого.

Отличие 2

В квартире вы можете прописаться, а в апартаментах — нет. Даже временную регистрацию вам получится оформить с трудом. Соответственно вы не сможете ни сделать ИНН, ни открыть счет в банке, ни прикрепиться к государственной поликлинике, ни отдать ребенка в садик и многое другое.

Отличие 3

Когда строят многоквартирные дома, застройщик обязан обеспечить будущих жильцов всей необходимой инфраструктурой: школами, детскими садами, дорогами и т. д. В случае апартаментов к зданию никакого социального приложения не гарантируется.

Отличие 4

Российское законодательство ставит своей целью защитить покупателя квартиры от рисков (банкротства застройщика, замораживание стройки, финансовых махинаций), поэтому ужесточает требования к строительным компаниям. Например, с 2019 года полностью запрещена долевая застройка. То есть вкладываться в «котлован», как раньше, нельзя.

Отличие 5

Покупка и продажа недвижимости облагается налогами. В случае апартаментов они будут выше (как у коммерческого помещения) — от 0,5 до 2% (в среднем 1%). В квартирах вы платите от 0,1% до 2%, но с вычетом по метражу: минус 10 квадратных метров — для комнаты, минус 20 квадратных метров — для квартиры.

Отличие 6

Коммунальные услуги в апартаментах также придется оплачивать по повышенной ставке. В коммерческие помещения вода, отопление, электричество поступает с учетом налога на добавленную стоимость. Разница с платежами в квартире получается 10-18%.

Отличие 7

Несмотря на отсутствие инфраструктуры у дома с апартаментами, апарт-отели имеют много плюсов для комфортного проживания. Почти всегда в гостиничных комплексах есть салоны красоты, спа-центры, продуктовые магазины и тренажерные залы.

Отличие 8

Апартаменты располагаются в административных помещениях, и поэтому охраняются. Также, как правило, в комплексе всегда имеется рессепш, где вам помогут решить многие вопросы. Другим немаловажным фактом являются особые требования к пожарной безопасности у коммерческих помещений: во всех апартаментах усилена система оповещения, например, имеются громкоговорители.

Отличие 9

Психологический аспект инвестирования также важен в оценке недвижимости. Бывает, что вести бизнес по аренде квартир гораздо труднее, поскольку процесс может усложниться недовольством соседей из-за регулярного присутствия незнакомых людей. Тем более в Госдуме уже рассматривается законопроект по ликвидации «частных» гостиниц. В апартаментах такое вряд ли может произойти, так как этот тип недвижимости активно используется для бизнеса.

Отличие 10

Самое главное преимущество апартаментов — их цена. Она ниже, чем у аналогичных квартир, на 25-30%. В Санкт-Петербурге хорошие апартаменты в шаговой доступности от метро будут стоить в пределах 2,5-3 миллионов рублей.

Обобщим вышеупомянутые различия:

«Ордынка»

Большая Ордынка ул., д. 59, стр. 2

Добрынинская

6 мин

2000 ₽3 часа

сутки 3900 ₽

Мини-отель «Nice City»

Москва, ул. 2-я Парковая, д. 12

Измайловская

5 мин

1000 ₽2 часа

сутки 2200 ₽

Отель «Сити на Фонтанке»

Набережная реки Фонтанки, д. 89

Сенная площадь

6 мин

1000 ₽3 часа

сутки 2500 ₽

Апартаменты на Звездной

Пулковская ул., д. 8, корп. 2

Звёздная

10 мин

1000 ₽2 часа

сутки 1700 ₽

Мини-отель «НАШ» на Бухарестской

ул. Бухарестская, д. 80

Международная

9 мин

1100 ₽2 часа

сутки 2500 ₽

Квартира на Александра Матросова

ул. Александра Матросова, д. 20, корп. 2

Лесная

6 мин

2300 ₽3 часа

сутки 3000 ₽

Мини-отель «Викена»

ул. Некрасова, д. 58

Площадь Восстания

12 мин

1000 ₽2 часа

сутки 1500 ₽

Сеть апартаментов «REST TIME» на Марата 44

ул. Марата, д. 44

Владимирская

7 мин

1000 ₽5 часов

сутки 1800 ₽

Что лучше для покупки: квартира или апартаменты?

Начнем с квартир. В среднем доходность со сдачи квартир в Санкт-Петербурге составляет 5% в год. Кстати, не самый плохой результат. Для сравнения — это даже ниже прироста вклада в банке (6-7%).

Рассмотрим пример. Вы покупаете недвижимость за 4 миллиона рублей, ставите месячную аренду 25 тысяч рублей. И прибыль получится 300 тысяч рублей в год, а отбить затраты на покупку выйдет только через 13 лет.

Улучшить ситуацию может покупка квартиры в определенных района города:

• Центральный район. Доходность до 9%, квартира окупится в течение 11, 5 лет.
• Спальные районы с малой застройкой. В Петербурге это Красносельский, Невский и Фрунзенский районы.
• Квартиры около аэропортов и вокзалов.

Советы по большей доходности:

• Не покупайте квартиру в «хрущевках» и «сталинках». Отдайте предпочтение новостройкам.
• Приобретайте недвижимость комфорт-класса с хорошим ремонтом. Или вложите средства в перепланировку эконом-квартир.
• Сдавайте квартиру посуточно. Цену за сутки можно постоянно менять в зависимости от времени и дня недели. И это уменьшит риски простаивания квартиры.

Теперь перейдем к апартаментам. В среднем доходность с апартаментов, по оценке экономистов, составляет — 12% — 15%.

Почему так получается?

• Апартаменты всегда располагаются в максимальной близости к метро и в удобны районах.
• Они продаются с дизайнерским ремонтом.
• Имеют высокий уровень обслуживания.
• При этом номер в полноценном отеле для гостей все равно обойдется в разы дороже.

Если вы планируете на постоянной основе сдавать апартаменты, будьте готовы к регулярной работе по поиску клиентов.

Однако, по сравнению с квартирами, выбор у владельца все же есть. В апарт-отелях все информационное обеспечение может взять консьерж-сервис. Но, естественно, за процент. В среднем — 20%-30%. Учитывая, что вы можете иметь несколько номеров в отеле, такой подход может оказаться очень перспективным.

Выводы

Для инвестиций в недвижимость при наличии меньших расходов больше подойдут апартаменты. Исходя из всех отличий, минусы апартаментов касаются именно фактора постоянного проживания, а не сдачи в аренду.

Поэтому на отсутствие инфраструктуры, регистрации, юридической защиты дольщика можно смело закрыть глаза. А увеличенная стоимость коммуналки также не будет сильно влиять на затраты, ведь арендаторы чаще всего меньше расходуют ресурсы.

Кроме того, как показывает практика, даже в несезон заполняемость апарт-отелей может достигать 75%.